Le Plan pour le redéveloppement du 475 Roland-Therrien doit être révisé.
Conseil de ville · 28 avril 2026
Ce que dit la mairesse
« On fait face à une crise pratiquement sans précédent. On a des centaines, des milliers de familles sur notre territoire qui peinent à joindre les deux bouts. [...] L'intention de la ville [est] de répondre aux besoins les plus essentiels de notre population. Plus de 25 % des ménages peinent à avoir un loyer adapté à leur situation. Moi comme mairesse, c'est quelque chose qui m'interpelle énormément. »
— Catherine Fournier, conseil de ville du 28 avril 2026 · voir la vidéo →
Ce que disent les chiffres
→ Inabordable pour plus de la moitié des ménages longueuillois.
Loyer mensuel · 2 chambres · sources officielles
Deux constats convergents
Le projet n'adresse pas la crise du logement.
Constat 1 · La population
Ce projet n'est pas pour celles et ceux qui en ont le plus besoin.
des ménages longueuillois sont des personnes seules (revenu médian 40 800 $ — moitié du seuil requis).
↓
des ménages en logement inabordable à Longueuil sont des personnes seules.
La crise touche d'abord les personnes seules. Un projet de 2 chambres à 1 600 $/mois ne répond pas à ce besoin.
Constat 2 · Le marché
Risque d'effet d'ancrage sur tout le secteur.
des locataires longueuillois sont déjà en détresse de logement.
Le PLAN 475 risque d'aggraver leur situation : en posant 1 600 $/mois comme nouveau benchmark « abordable », il fournit aux autres propriétaires un argument pour hausser leurs propres loyers.
Le projet ne sert pas la population que la mairesse invoque pour le justifier.
Inabordable pour plus de la moitié des ménages longueuillois.
Au conseil du 28 avril 2026
Chaque intervention pose une question précise — abordabilité, densité, financement, urbanisme, transparence, services publics.
Plan d'urbanisme 21-35 · 03:43:11 ▶
La question : à quoi sert un Plan d'urbanisme s'il peut être écarté lorsqu'un projet particulier se présente? « On est rendus à du cas par cas. »
Transcription purifiée — paroles de l'intervenant·e précédent leur question(s)
Mon intervention porte sur la conformité — ou plutôt l'absence de conformité — du projet au Plan d'urbanisme 21-35, qui est le document légal de référence pour l'aménagement du territoire à Longueuil.
Certains élus ont affirmé que ce projet s'inscrit dans la stratégie d'habitation. À mon avis, ce n'est pas le cas.
Le contexte. Le pôle Roland-Therrien est identifié comme un secteur structurant de services et de bureaux, où les projets doivent soutenir le développement économique. C'est aussi un axe artériel déjà marqué par des nœuds de congestion importants. Le terrain visé n'est pas identifié comme un secteur de développement.
Le parti d'aménagement. Le site est désigné comme un axe économique à revitaliser. Un projet résidentiel ne correspond pas à cette orientation.
Le cadre de gestion. Le Plan est clair : la compatibilité entre le résidentiel et les fonctions industrielles est problématique. Le site est contigu à une zone industrielle — il devait servir de tampon entre industriel et résidentiel.
Texte purifié de l'intervention au conseil du 28 avril 2026 — syntaxe et hésitations nettoyées, fidélité haute. Vidéo originale : voir le lien horodaté ▶ dans l'en-tête du panneau.
Pourquoi la Ville accorde-t-elle un « traitement prioritaire » et des dérogations de 8 à 24 étages à ce projet?
Le Règlement VL-2024-835 de la Ville elle-même exige que la hauteur des bâtiments « s'intègre dans le paysage urbain » et que le projet « minimise l'impact sur l'ensoleillement des propriétés résidentielles voisines ». Comment une tour de 24 étages s'intègre-t-elle à côté de bungalows d'un étage? Et comment justifier que le sommaire SD-2025-2107 prévoie explicitement que le projet « pourrait bénéficier… de l'avantage d'être exempté des prestations requises par le Règlement VL-2024-835 » — c'est-à-dire des règles d'intégration et d'ensoleillement elles-mêmes?
Quelle commission a été versée à Landerz pour le courtage de la vente du terrain à l'OBNL Plan 475, sachant que cet OBNL a été créé par les dirigeants de Landerz eux-mêmes? La Ville a-t-elle évalué si cette transaction entre parties liées respecte les normes de saine gestion applicables aux OBNL? Et comment réconcilier la présentation du projet comme « sans subventions publiques » avec le fait que le sommaire SD-2025-2107 prévoit explicitement la cession des bâtiments à d'autres OBNL qui demanderont, eux, des subventions gouvernementales?
Le boisé contigu (secteur Pratt & Whitney) est identifié dans le Plan de protection et de conservation des milieux naturels de Longueuil comme zone de priorité de conservation « très élevée », et est désigné comme habitat essentiel de la rainette faux-grillon par Environnement et Changement climatique Canada. Quelles études d'impact environnemental la Ville exigera-t-elle avant d'accorder toute dérogation, et celles-ci seront-elles rendues publiques?
La Ville s'engage-t-elle à confier les futures études d'impact — circulation, ensoleillement, environnement — à des firmes indépendantes choisies par la Ville (et non par le promoteur), et à publier les mandats et paramètres de ces études avant leur réalisation?
Tel que démontré plus bas (voir « À long terme, plus la tour est haute, plus le coût public augmente »), un immeuble de 24 étages coûte près du double à exploiter par logement qu'un parc à basse hauteur. Puisque le sommaire SD-2025-2107 prévoit la cession des bâtiments à d'autres OBNL qui demanderont des subventions publiques, la Ville a-t-elle évalué le coût total pour le public d'un projet à 24 étages comparé à un projet conforme au PPU?
Impact sur la circulation
Les faits de l'étude — tels que repris dans la pétition citoyenne déposée au conseil.
La date du comptage
26 juin 2025
Date « non représentative de la circulation habituelle du secteur puisqu'en période estivale, hors calendrier scolaire, entre deux fériés de surcroît » — entre la Saint-Jean (24 juin) et la fête du Canada (1er juillet).
Le résultat
Cote D → E
Échelle A à F. L'étude octroie une cote « D » à la fluidité actuelle aux principales intersections, et « E » à la fluidité projetée avec le PLAN 475.
Ce que l'étude ignore (mots de la pétition)
L'effet sur la revitalisation du secteur
Le pôle Roland-Therrien voit déjà plusieurs projets se développer dans le respect du zonage : 525 logements au 550 Roland-Therrien, 346 au Gray, 100 à Unitaînés. Si le PLAN 475 obtient une dérogation triplant la hauteur autorisée (de 8 à 24 étages), son impact sur les axes routiers et les services publics risque de saturer la capacité d'absorption du secteur — celle qui aurait pu accueillir les autres projets dans la cohérence du PPU 21-35. Un projet hors-norme aujourd'hui peut hypothéquer la revitalisation cohérente du secteur demain.
Aucune étude de mobilité n'a été effectuée par le promoteur ou la Ville sur la capacité du réseau de la RTL.
Et aucun transport structurant n'est en place ni prévu sur les artères qui bordent le projet.
Source : pétition citoyenne déposée au conseil de ville le 28 avril 2026.
Modélisation indépendante
Modélisation 3D géoréférencée des trois tours — 8, 13 et 24 étages — dans leur environnement.
Modélisation 3D — Francis Couture-Bojanowski, géomaticien. Données géospatiales publiques.
Le modèle d'affaires
Le promoteur présente le PLAN publiquement comme fiscalement responsable — affirmant ne pas dépendre d'argent public. Pourtant, le projet repose sur trois leviers de réduction de coûts, plus une externalité majeure portée par la communauté. L'argent public n'arrive pas seulement par chèque. Il arrive aussi par décision : dérogation au zonage, résolution unanime, infrastructures et services absorbés par plusieurs secteurs du Vieux-Longueuil.
Levier 1
Le terrain a été acquis à valeur commerciale (7,6 M$ pour 1,5 hectare), zonage industriel-commercial conservé jusqu'au moment de la transaction. La sortie envisagée est résidentielle à 525 log./hectare. La différence de valeur ne vient pas du promoteur — elle viendrait de la dérogation au zonage si elle est accordée (la résolution du 9 décembre est un appui, pas la dérogation finale).
Levier 2
La norme municipale pour le résidentiel est de 1,25 case par logement — le projet en offre 0,4. La règle commerciale (aucune exigence de stationnement) est conservée, alors que la fonction du site change radicalement.
Déficit : 570 cases.
Levier 3
12,5 M$ d'hypothèques à 12 % l'an la 1re année, 25 % l'an ensuite — auprès de prêteurs privés. Les programmes publics destinés aux OBNL (SCHL, SHQ) offrent des prêts à faible coût et des contributions non remboursables. Ils n'ont pas été utilisés.
Données publiques inscrites au Registre foncier du Québec.
| Prêteur | Siège | Montant |
|---|---|---|
| Triaxa Capital Inc. | Québec | 5 000 000 $ |
| Sté de Portefeuille Philippe Corriveau Inc. | Québec | 2 000 000 $ |
| 2431858 Canada Inc. | Québec | 1 500 000 $ |
| Total — 1er financement | 8 500 000 $ | |
Intérêts des 12 premiers mois payés d'avance : 1 020 000 $. Échéance : 12 mois. Taux après échéance : 25 % par an. Caution personnelle : Simon Gervais Boyer.
| Créancier | Siège | Montant |
|---|---|---|
| Yannick Hascoët | Lisbonne, Portugal | 2 700 000 $ |
| Othmane Bouhlal | Queijas, Portugal | 600 000 $ |
| 9310-6110 Québec Inc. | Québec | 250 000 $ |
| Guillaume Mercier | Québec | 250 000 $ |
| Simon G. Boyer Inc. | Québec | 200 000 $ |
| Total — 2e financement | 4 000 000 $ | |
L'externalité
Ce qui n'est pas payé par le projet est payé par plusieurs secteurs du Vieux-Longueuil.
Stationnement débordant sur les rues. Aucune capacité supplémentaire prévue dans les services publics — écoles, transports, parcs — pour absorber 670 ménages de plus. Circulation déjà saturée à Roland-Therrien et Fernand-Lafontaine. Tous ces coûts existent — ils sont simplement déplacés du bilan du projet vers le quartier et, plus largement, vers plusieurs secteurs du Vieux-Longueuil.
À long terme, plus la tour est haute, plus le coût public augmente
Un immeuble de 24 étages coûte près du double à exploiter, par logement, qu'un parc à basse hauteur.
Selon les données publiques du Royaume-Uni (Value for Money Metrics 2023-24, Housemark), les organismes de logement social dont le parc comprend plus de 10 % de bâtiments d'au moins 7 étages affichent un coût d'exploitation médian de 9 343 £/logement/an, comparé à 4 812 £/logement/an pour ceux principalement composés de maisons.
Et puisque le sommaire SD-2025-2107 prévoit que Le PLAN cherchera à céder les bâtiments à d'autres OBNL qui solliciteront des subventions publiques pour les exploiter, ces coûts d'exploitation supérieurs sont, à terme, payés par les programmes publics que les OBNL acquéreurs solliciteront.
Et après la construction ? Sommaire SD-2025-2107, page 2 (verbatim)
« L'organisme est prêt à assurer la gestion de l'ensemble immobilier durant les premières années au besoin, mais déploiera activement des mesures afin de trouver des OBNL pour se porter acquéreurs des différentes parties de l'ensemble immobilier. […] Un OBNL ou un organisme parapublic qui se porte acquéreur d'une partie de l'ensemble immobilier pourra notamment faire des démarches auprès de programmes de subventions gouvernementales afin d'offrir des logements à un coût inférieur à celui proposé par Le Plan. »
Autrement dit, le projet du PLAN se présente « sans subventions » mais prévoit la cession des bâtiments à d'autres OBNL qui, eux, demanderont des subventions publiques. Document obtenu par demande d'accès à l'information, réf. AI-2025-1725.
Chronologie complète
Treize dates, dans l'ordre. Le PPU autorise 8 étages dès 2017. La firme de courtage existe depuis 2020. L'OBNL est incorporé un jour après l'approbation interne du sommaire. La résolution est unanime avant que les citoyens en aient entendu parler.
Pour le terrain du 475 Roland-Therrien (ancien Paladium), le maximum autorisé est de 6 à 8 étages (Carte 5).
Le Centre Sportif Palladium Inc. ferme ses portes après 43 ans d'opération. Le site devient vacant.
Firme de courtage en terrains fondée par Simon Gervais-Boyer (PDG). Siège social à Montréal.
Sébastien Roy, directeur général adjoint, signe le sommaire SD-2025-2107 recommandant l'appui au projet — qui admet textuellement « des hauteurs de bâtiments et des paramètres de densité plus élevés que ceux autorisés à la réglementation d'urbanisme actuellement en vigueur ».
Un jour après l'approbation interne du sommaire. Président : Simon Gervais-Boyer — le même PDG de Landerz. Siège social à la même adresse que Landerz.
Six jours après l'incorporation de l'OBNL. Prêteurs privés (Triaxa, Sté de portefeuille Corriveau, 2431858 Canada). Taux 12 %/an — passe à 25 %/an après 12 mois. 1 020 000 $ d'intérêts payés d'avance. Caution personnelle : Simon Gervais-Boyer.
La Ville s'engage à un « traitement prioritaire » du dossier (Le Courrier du Sud).
Yannick Hascoët (Lisbonne, Portugal) 2,7 M$ · Othmane Bouhlal (Queijas, Portugal) 600 K$ · 9310-6110 Québec inc. 250 K$ · Guillaume Mercier 250 K$ · Simon G. Boyer Inc. 200 K$. Total dette hypothécaire : 12,5 M$.
Le conseil de ville appuie le projet. Adoptée à l'unanimité. Aucun élu n'inscrit d'objection au procès-verbal. Les citoyens, eux, n'ont jamais été consultés — ils l'apprendront par les médias en janvier.
Deux jours après l'appui unanime du conseil. LE PLAN achète l'immeuble de Centre Sportif Palladium Inc. pour 7,6 M$. (Registre foncier — inscription no 29 967 343)
Le promoteur tient sa propre séance — pas une consultation publique. Les citoyens viennent en grand nombre, posent des questions précises sur la circulation, les loyers, la hauteur. Les réponses sont évasives. Les images de hauteur présentées ne correspondent pas aux proportions réelles, selon les modélisations géoréférencées indépendantes du géomaticien Francis Couture-Bojanowski.
M. Tabarah déclare publiquement : « il n'y a pas de projet déposé », « réévaluation en cours », « transparence totale ». Le même jour, le cabinet de la mairesse confirme au Courrier du Sud que le projet « demeure pertinent et recevable ».
Salle pleine. 50+ personnes à l'extérieur. Une vingtaine d'interventions citoyennes consécutives. Dépôt d'une pétition de 2 643+ signataires. Réponse de la Ville : « on donne une chance au coureur ».
Selon le sommaire SD-2025-2107, l'article 93 du PL31 « permet au conseil ordinaire d'autoriser, avant le 21 février 2027, un projet d'habitation qui déroge à la réglementation d'urbanisme ». Le conseil doit donc voter la dérogation finale avant cette date — et c'est le seul vote où les citoyens peuvent encore peser.
Le conseiller responsable affirme : « Il n'y a pas de projet de déposé. » Pourtant, six étapes sont déjà inscrites aux documents publics.
Sommaire approuvé, OBNL incorporé, 12,5 M$ de financement signés, terrain acheté, résolution adoptée à l'unanimité — tout cela entre le 12 novembre et le 11 décembre 2025. Sans consultation publique.
Documents officiels
Deux documents publics. Lus ensemble, ils racontent l'histoire avant que les citoyens en aient entendu parler.
« Il n'y a pas de projet de déposé. On est dans une étape préliminaire. »
Cons. Tabarah, conseil du 28 avril 2026 (▶ 04:23:00). Voici ce que les documents publics montrent : Sommaire approuvé 12 nov. → OBNL incorporé 13 nov. → 1er financement signé 19 nov. (8,5 M$) → 2e financement signé 4 déc. (4 M$) → Résolution unanime 9 déc. → Achat de l'immeuble 11 déc. (7,6 M$). Cinq mois avant la séance d'avril, six étapes documentées au Registre foncier et au procès-verbal.
La mobilisation citoyenne
Les citoyens sont informés. Ils devront vivre avec les conséquences d'un projet qui ne fonctionne qu'en externalisant ses coûts — stationnement, services publics, circulation, écoles. Ça ne passe pas.
31 mars 2026 · Séance d'information du promoteur · Holiday Inn Longueuil
28 avril 2026 · Conseil de ville de Longueuil · Hôtel de Ville
Paroles publiques vs. documents publics
Aucune assertion d'intention. Trois fois, ce qui a été dit publiquement ne s'aligne pas avec ce qui se trouve dans les documents publics.
Contradiction 1 — La nature de la relation
Ce qui a été dit (Cons. Tabarah, 28 avril)
Ce que les actes publics révèlent
M. Tabarah a précisé au conseil que les fonctionnaires présents le 31 mars « n'étaient pas obligés d'être là » et que la Ville voulait « entendre les préoccupations ». Si tel est le cas, deux questions demeurent : pourquoi est-ce la Ville qui a demandé au promoteur d'organiser cette séance — et non l'inverse? Et puisque la mention « partenaire » a été modifiée sur le site du promoteur dès qu'elle a été soulevée publiquement, pourquoi avoir attendu la pression citoyenne du 28 avril pour le faire?
Contradiction 2 — La transparence
Ce qui a été dit
Ce que les documents publics révèlent
Comment la Ville réconcilie-t-elle l'engagement de « la plus haute transparence » avec un registre des lobbyistes vide, des demandes d'accès sans réponse, et un appui unanime adopté avant toute consultation publique?
Contradiction 3 — L'appui pour permettre… ce qui était déjà signé
Selon les actes inscrits au Registre foncier du Québec
| Date | Acte | Montant |
|---|---|---|
| 19 nov. 2025 | Hypothèque no 29 958 073 (1er rang) | 8 500 000 $ |
| 4 déc. 2025 | Hypothèque no 29 960 319 (2e rang) | 4 000 000 $ |
| 9 déc. 2025 | Résolution CO-251209-8.11 — appui adopté à l'unanimité | — |
| 11 déc. 2025 | Acte de vente no 29 967 343 | 7 600 000 $ |
La raison invoquée publiquement par la Ville
« Au mois de décembre, on a voté une résolution pour que le promoteur puisse étudier son projet avec des bailleurs de fonds. » — Cons. Tabarah, conseil du 28 avril.
Au moment du vote unanime du 9 décembre, 12,5 M$ étaient déjà signés au Registre foncier — l'essentiel auprès de prêteurs privés. À quoi servait réellement la résolution? (Note : un acte hypothécaire peut comporter des conditions de déboursement liées à une résolution municipale; sans le texte des actes, la question reste ouverte.)
Dans les médias
Conseil de ville du 28 avril — enregistrement complet
YouTube · Salle pleine, 50 personnes à l'extérieur, 16 interventions citoyennes
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Citations textuelles tirées de règlements municipaux, de sites officiels et de médias nationaux.
Enquêtes et analyses publiées dans les médias sur des enjeux similaires au Québec.
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