Trop cher pour être abordable.
Trop dense pour être raisonnable.

Plan d'urbanisme 21-35 · 03:43:11 ▶

Yvonne Scott

La question : à quoi sert un Plan d'urbanisme s'il peut être écarté lorsqu'un projet particulier se présente? « On est rendus à du cas par cas. »

Le contexte présenté au conseil

Mon intervention porte sur la conformité — ou plutôt l'absence de conformité — du projet au Plan d'urbanisme 21-35, qui est le document légal de référence pour l'aménagement du territoire à Longueuil.

Certains élus ont affirmé que ce projet s'inscrit dans la stratégie d'habitation. À mon avis, ce n'est pas le cas.

Le contexte. Le pôle Roland-Therrien est identifié comme un secteur structurant de services et de bureaux, où les projets doivent soutenir le développement économique. C'est aussi un axe artériel déjà marqué par des nœuds de congestion importants. Le terrain visé n'est pas identifié comme un secteur de développement.

Le parti d'aménagement. Le site est désigné comme un axe économique à revitaliser. Un projet résidentiel ne correspond pas à cette orientation.

Le cadre de gestion. Le Plan est clair : la compatibilité entre le résidentiel et les fonctions industrielles est problématique. Le site est contigu à une zone industrielle — il devait servir de tampon entre industriel et résidentiel.

Taux d'intérêt 12 % – 25 % · 03:46:00 ▶

Anne Cleroux

La question : comment se fait-il que les promoteurs ne soient pas allés voir des banques, ou des fonds dédiés au logement abordable? Qu'est-ce que la municipalité, les conseillers, en pensent?

Le contexte présenté au conseil

Je me questionne sur le financement et les taux d'intérêt. J'ai regardé les actes : un financement de 8 500 000 $ pour une période d'un an, débutant en novembre 2025, à 12 % d'intérêt — soit environ 1 million de dollars d'intérêt par année. La 2^e année, on tombe à 25 % d'intérêt.

Quelle banque offre ça? J'imagine que les gens ici qui ont des hypothèques savent que les taux normaux vont de 8 à 15 %. À 25 %, on estime le risque à quoi?

Sur 12,5 M$, c'est 2 millions d'intérêts payés.

Crédibilité du promoteur · 03:48:14 ▶

Guy Olivier Carrier

La question : la Ville peut-elle clarifier la nature de son partenariat avec le PLAN, et rendre publique la résolution par laquelle elle l'a officialisé?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente. Plusieurs éléments publics ont été portés à l'attention des citoyens.

1. Simon Gervais-Boyer est l'ancien propriétaire-dirigeant de KnightsBridge, dont la faillite a laissé de nombreux créanciers impayés. Selon les reportages de l'époque (Journal de Montréal, cité au conseil par M. Carrier; La Voix de l'Est, 22 nov. 2019) : KnightsBridge accumulait environ 22 M$ de dettes (dont ~8,1 M$ envers Desjardins en hypothèque mobilière), plusieurs centaines de milliers de dollars dus aux fournisseurs, et — selon les chiffres présentés par M. Carrier au conseil — environ 600 000 $ à ses employés.

2. En 2017, des reportages de La Facture ont documenté des problèmes de structure, des stationnements non conformes, des retards de livraison et des abandons de chantier.

3. En 2019, dans le jugement de faillite de KnightsBridge, le juge a qualifié de « téméraires, arrogantes et insouciantes » les représentations faites par M. Boyer aux créanciers de l'entreprise — selon les paroles de M. Carrier au conseil (▶ 03:48:14).

4. Pour le PLAN 475, le promoteur a obtenu 8,5 M$ via des prêteurs privés. Au conseil, M. Carrier les a décrits, en s'appuyant sur des reportages publics, comme « des financiers qui ont fait des prêts à taux usuraires » (▶ 03:48:14).

5. Le 31 mars, on a évoqué des discussions avec l'UPA pour du stationnement. Ce n'était pas le cas. Et les images de hauteur présentées montraient les bâtiments à la hauteur de l'UPA — qui n'a que 5 étages.

Enfin, la Ville répète que ce n'est pas son projet. Pourtant, sur le site internet du PLAN, la Ville de Longueuil apparaît comme partenaire.

Stationnement · 03:51:12 ▶

Danielle St-Hilaire

Les questions : En l'absence de transport structurant, sur quoi la Ville se base-t-elle pour considérer ce ratio viable? Comment la Ville et le promoteur comptent-ils absorber un déficit de 570 stationnements sans créer de problèmes systémiques de circulation, de sécurité et de stationnement public?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente. Parlons de stationnement.

Le promoteur prévoit un ratio de 0,4 case par logement, soit 268 stationnements pour 670 logements. On présente ce chiffre comme généreux parce que la Ville en exige zéro. Mais il faut se rappeler pourquoi : le terrain est zoné commercial.

Pour un terrain résidentiel, la norme de la Ville est de 1,25 case par logement — ce qui représenterait 838 stationnements. Le projet affiche donc un déficit de 570 cases par rapport aux propres normes de la Ville.

On applique des règles commerciales à un projet massivement résidentiel, puis on présente le résultat comme généreux. « C'est un non-sens », soutient M^me St-Hilaire au conseil.

À titre de comparaison, le projet voisin du 550 Roland-Therrien — qui n'est pas une rumeur — prévoit un ratio de 0,9. Beaucoup plus réaliste.

Le promoteur a tenté de rassurer le 31 mars en évoquant des négociations avec l'UPA pour louer du stationnement les soirs et fins de semaine. Cette affirmation a été démentie : il n'y a eu qu'un premier message à l'UPA, sans aucune entente.

On justifie aussi le faible ratio en disant que les futurs résidents utiliseront le transport en commun. Mais les projets à haute densité se pensent à proximité de transport structurant — métro, REM. Aucun n'existe ni n'est planifié ici. Soyons réalistes : les futurs locataires auront des voitures.

Acceptabilité sociale + dépôt de la pétition · 03:53:59 ▶

Arnaud Sureau-Lavergne

La question : comment les élus peuvent-ils encore prétendre avoir l'acceptabilité sociale nécessaire pour invoquer l'article 93 et appuyer le PLAN 475?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente, mesdames et messieurs les élus. Je veux parler du cadre dans lequel vous invoquez l'article 93 du PL31.

Quand ce pouvoir a été créé, la ministre Duranceau a été vivement critiquée — notamment par l'Ordre des urbanistes du Québec — pour son caractère exorbitant et l'absence de cadre.

En réponse, elle a dit que ce pouvoir était proposé aux municipalités — je cite — « dans la mesure où ils trouvent que le projet a du bon sens, qu'il y a une acceptabilité sociale, parce que les élus locaux vont devoir répondre de ces décisions-là. »

Elle a précisé : « L'objectif de la loi, c'était d'accélérer les étapes. Pas d'aller à l'encontre de la volonté et de l'urbanisme. »

Elle a insisté sur la surveillance « par les oppositions, par les médias, puis par le désir des élus d'être réélus ». Et elle a dit : « S'il y a une aberration, on s'attend à ce que les gens réagissent. »

Madame la présidente, ce soir, il est clair que les gens réagissent.

Chaque élu présent a été informé. Chaque élu a eu accès à la pétition de plus de 2 643 signataires. Chaque élu a entendu les chiffres et les incohérences. Vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas.

Abordabilité · 03:57:04 ▶

Sean Cullen

Les questions : Comment la Ville peut-elle continuer à présenter ce projet comme du logement abordable, alors que toutes les données — et la logique même de la loi qui permet la dérogation — disent le contraire? Le projet est-il présenté sous l'étiquette « abordable » alors que ses autres aspects (densité, hauteur, financement, stationnement) sont, selon les citoyens, inacceptables?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente. Comme plusieurs ici, je suis sensible à la rareté de logement abordable.

Le promoteur a annoncé qu'un deux-chambres sans stationnement coûterait environ 1 600 $/mois. Selon la SCHL (Primary Rental Market Statistics, oct. 2025), le loyer moyen pour un 2 chambres dans la région métropolitaine de Montréal est de 1 346 $/mois — ce qui place le projet 19 % au-dessus de la moyenne.

Le plafond du programme québécois de « logement abordable intermédiaire » pour un deux-chambres est de 1 583 $/mois. Le projet le dépasse aussi.

La norme universelle d'abordabilité veut qu'un loyer n'excède pas le tiers du revenu. Concrètement : pour se permettre ce logement, il faut un revenu brut de plus de 90 000 $/an (ou 60 000 $ net).

Le revenu médian des ménages à Longueuil est de 71 500 $ (Santé publique de la Montérégie, 2025) — en dessous du seuil de ~80–90 K$ requis. Cela signifie que plus de la moitié des ménages longueuillois sont mathématiquement exclus d'un loyer à 1 600 $/mois.

Imputabilité · résolution · prêteurs · 03:58:49 ▶

Nathan Williams

La question : nos élus sont-ils en mesure d'affirmer, chacun individuellement, que la permission qu'ils s'apprêtent à accorder — pour ce projet, à cet endroit, avec ce promoteur — est éclairée et socialement acceptable?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente. Je veux aborder l'imputabilité des élus, qui sont tenus à un devoir de prudence et de diligence — l'obligation de se renseigner suffisamment avant d'agir, pour que leur décision soit éclairée.

Le 9 décembre, la Ville a adopté une résolution d'appui au PLAN dont l'objet était de permettre au promoteur de poursuivre ses démarches avec les bailleurs de fonds.

Qui sont ces prêteurs?

• Simon Boyer lui-même;
• Yannick Hascoët, associé de Boyer dans Landerz;
• et trois prêteurs privés dont les actionnaires ont, selon M. Williams, « fait l'objet de reportages journalistiques pour des activités de prêt à des taux exorbitants — de 250 % » (▶ 03:58:49).

La Ville s'appuie donc, selon M. Williams, sur un OBNL dirigé par M. Boyer — propriétaire de Landerz, la firme de courtage qui a chapeauté l'achat du terrain — accompagné de « deux autres personnes directement et intimement liées à monsieur Boyer : un employé de Landerz et la conjointe de monsieur Boyer » pour assurer la gestion du projet (▶ 03:58:49).

La Ville affirme que l'intérêt du PLAN 475 réside dans l'absence de subvention. Pourtant, le sommaire décisionnel adopté en décembre indique explicitement que le PLAN a pour objectif de céder l'immeuble après construction, et que l'acquéreur pourra alors demander des subventions gouvernementales.

Le sommaire SD-2025-2107 reconnaît textuellement que le projet comporte « des hauteurs de bâtiments et des paramètres de densité d'occupation du sol plus élevés que ceux autorisés à la réglementation d'urbanisme actuellement en vigueur ». La Ville sait — et écrit — que le projet déroge au zonage avant même de l'apporter au conseil.

Le 9 décembre 2025, la résolution CO-251209-8.11 a été adoptée à l'unanimité. Aucun élu n'inscrit d'objection au procès-verbal. Et au conseil d'arrondissement, la Ville affirme ensuite « il n'y a pas de projet déposé », « réévaluation en cours », « rien demain ». Au même moment, le cabinet de la mairesse déclare au Courrier du Sud : « le projet demeure pertinent et recevable. »

Sources : Sommaire décisionnel SD-2025-2107 · Procès-verbal CO-251209-8.11.

Article 93 · acceptabilité sociale · 04:03:04 ▶

Vanessa Hergert

La question : est-ce que ce conseil — et en particulier la mairesse, qui vient d'être réélue à forte majorité — s'engage à ne pas utiliser le pouvoir discrétionnaire de l'article 93 pour autoriser un projet contraire aux intérêts des communautés existantes, et pour lequel l'acceptabilité sociale n'est pas au rendez-vous?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente, mesdames et messieurs les conseillers. Regardez la salle. Elle est pleine. On me dit qu'il y a encore 50 ou 60 personnes à l'extérieur que vous ne voyez pas d'ici.

Vous avez entendu nos concitoyens. Et nous, des secteurs Bellerive, Collectivité-Nouvelle, Fatima et Normandie, sommes inquiets sur l'ensemble du dossier : intégration urbanistique, stationnement, transport collectif, capacité des infrastructures, écoles déjà pleines, absence d'espaces verts, voisinage industriel, dépôt à neige, rainette faux-grillon, feuille de route du promoteur, financement — et la non-abordabilité du projet.

La pétition déposée ce soir témoigne fortement de l'opposition citoyenne. Cela fait plus de 10 ans que j'habite Longueuil, et jamais un dossier n'a suscité une telle unanimité. On en parle au parc, au bureau, à l'école, à l'aréna.

Et pourtant, la position de la Ville reste opaque. Le projet est-il approuvé? Recevable? Quelles études manquent? Quelles garanties? On ne sait pas. C'est loin d'être rassurant.

Dérogation transférable si l'OBNL fait faillite? · 04:05:57 ▶

Alain Bruneau

La question : si l'OBNL devait faire face à une insolvabilité ou faire faillite — étant donné qu'on accorde une dérogation pour 24 étages — qu'est-ce qui se passe avec cette dérogation? Est-ce qu'elle est transférable, ou est-ce qu'on l'enlève automatiquement?

Le contexte présenté au conseil

Je n'ai pas de question aussi élaborée que les autres, mais je voulais dire que je suis content de voir que le système semble fonctionner — beaucoup de gens parlent, vous les écoutez. C'est la première fois que je vois autant de gens mobilisés pour une cause.

J'ai commencé à lire le dossier, et toutes les informations mises de l'avant sont préoccupantes. Articles, documentaires, promoteurs qui ne semblent pas être des « straight shooters ». Ça me dépasse qu'on regarde quand même ce projet.

Si c'est un projet qui fait du sens, pourquoi n'a-t-on pas des gens de bonne volonté pour le porter — parce que le but, c'est d'avoir des logements abordables pour les gens qui en ont besoin.

Mécanismes d'acceptabilité sociale · 04:07:37 ▶

Marc Gravel

Les questions : quelles démarches concrètes la Ville prévoit-elle pour consulter les citoyens? Selon quel échéancier? Comment les préoccupations exprimées seront-elles intégrées de façon réelle dans le projet?

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente, les élus, mes voisins.

Ma question est simple. Quelles démarches concrètes la Ville de Longueuil prévoit-elle pour consulter les citoyens concernant le PLAN 475? Selon quel échéancier? Et comment les préoccupations exprimées seront-elles intégrées de façon réelle dans le projet?

La Ville peut-elle s'engager à définir des critères clairs d'acceptabilité sociale avant toute décision finale — sans nécessairement parler de seuil précis aujourd'hui? Quel mécanisme prévoit-elle pour assurer une acceptabilité sociale concrète dans les décisions à venir?

Études d'impact + recommandations OUQ · 04:08:39 ▶

Jean-François Bojanowski

Les questions (oui ou non) : 1) la Ville s'engage-t-elle à publier l'analyse des impacts cumulés du projet avant tout vote du conseil? 2) la Ville s'engage-t-elle à adopter et rendre publiques, avant tout vote, des règles claires précisant à quelles conditions une dérogation de cette ampleur peut être accordée à proximité immédiate d'un quartier résidentiel établi?

Le contexte présenté au conseil

Je veux parler de l'absence d'études d'impact.

Dans sa Stratégie d'habitation 2023, au point 5.1.1.3, la Ville s'engage à « planifier le développement de façon cohérente et adaptée au milieu de vie ». Or, ce que la Ville semble envisager aujourd'hui, ce n'est plus ça.

La pétition déposée ce soir énumère point par point les impacts négatifs du projet et les préoccupations citoyennes qui en découlent.

Et je précise : critères publics, études publiques, résolution-cadre — ce ne sont là que les recommandations minimales professionnelles de l'Ordre des urbanistes du Québec.

Six décennies de recherche sur le logement social · 04:11:00 ▶

Shannon Tanner

La question : comment peut-on décider de faire une telle exception au Plan d'urbanisme, pour une telle densité, sans accès aux espaces critiques que les études identifient comme nécessaires à la réussite de ce type de logement social — alors que les cas d'études sont unanimes sur ce point?

Le contexte présenté au conseil

Je me présente devant vous en pleine conscience de la complexité intrinsèque du dossier des logements abordables. C'est précisément pour cela que je m'inquiète de voir un projet qui semble ignorer les six décennies de recherche sur ce qui constitue un logement social réussi :

• mixité sociale;
• espaces de convivialité pour faciliter la mixité;
• espaces verts;
• espaces de jeu pour les enfants — et pour tous les âges;
• pas être pénalisé par des problèmes de transport.

Nous voulons tous passer à la solution. Pas perdre du temps avec des projets qui semblent ne pas être bien conçus sur les bases des connaissances que nous possédons.

Transparence + lobby + accès à l'information · 04:12:52 ▶

Julien Keller

La demande : que les élus exigent du PLAN une transparence complète — publication des études d'impact exhaustives, des statuts constitutifs et du règlement intérieur de l'OBNL, des grilles de loyers et des plans de construction. Une transparence réelle et vérifiable, loin des simples opérations de communication.

Le contexte présenté au conseil

À la séance d'information du 31 mars, le promoteur nous a invités à lui poser des questions sur son site web. Je l'ai fait à deux reprises — sur les loyers, sur les études d'impact. Pas de réponse.

Par ailleurs, une page web de la Ville de Longueuil affiche un registre des rencontres avec les lobbyistes. Cette page est étonnamment vide depuis 2020, selon M. Keller. Or, sur le site officiel de Carrefour Lobby Québec, on apprend que le promoteur rencontre la Ville depuis avril 2024 — depuis 2 ans — comme lobbyiste.

J'ai donc fait deux demandes d'accès à l'information auprès de la Ville. Pas de réponse.

Aujourd'hui, plusieurs éléments demeurent totalement flous pour les centaines de citoyens : la structure juridique et financière de l'OBNL, les études d'impact, et même les loyers — pour lesquels le promoteur s'est exprimé dans les médias sans être capable de donner un chiffre précis.

Au dernier conseil d'arrondissement, plusieurs citoyens ont posé des questions légitimes. Je n'ai entendu qu'une seule réponse évasive.

Études sérieuses + position des résidents · 04:15:45 ▶

Daniel Joubert

La question : quand la Ville pourra-t-elle déposer ses études sérieuses sur le projet — pas une étude de circulation faite le 26 juin lorsque tout le monde est en vacances, mais quelque chose de sérieux?

Le contexte présenté au conseil

Comme résident du quartier depuis plus de 30 ans, je trouve dommage qu'on en soit rendus à débattre un « embryon de projet » sur un terrain où des élus passés — peu importe l'allégeance — avaient choisi un usage commercial avec un seul étage. Un usage qui me semblait raisonnable. Ou au mieux, le laisser en parc, vu la proximité d'un bassin de la rainette faux-grillon.

Quand allez-vous présenter — j'aimerais une date précise — et qu'on note aux minutes de la rencontre que les résidents et résidentes du quartier sont contre le projet présenté à la fin mars.

Circulation + nouvel aéroport métropolitain · 04:18:00 ▶

Éveline L'Archevêque

La question : avez-vous considéré, dans l'étude de circulation, que l'aéroport métropolitain de Montréal va ouvrir ses portes sous peu, ainsi que la nouvelle tour à condos / logements à côté du Holiday Inn sur le boulevard Marie-Victorin?

Le contexte présenté au conseil

Bonsoir madame la présidente.

Il faudrait avoir une étude publiée avant la période de vote, parce que c'est un secteur qui est très achalandé.

Étude de circulation · 04:19:28 ▶

Aurore Nichols

Les questions, dans les mots de M^me Nichols au conseil (▶ 04:19:28) : « Comment la Ville explique-t-elle que des citoyens aient identifié, en une seule soirée, des failles majeures dans une étude acceptée après 18 mois de travail? En acceptant une étude incomplète et en la présentant comme valide, la Ville cherchait-elle à évaluer rigoureusement les impacts — ou principalement à en justifier l'acceptabilité sociale? »

Le contexte présenté au conseil

Madame la présidente. Je vais droit au but. Ma question porte sur l'étude de circulation.

La Ville a demandé au promoteur d'évaluer l'impact sur la fluidité de Roland-Therrien et Fernand-Lafontaine — déjà très congestionnés aux heures de pointe.

Voici ce que nous savons de cette étude :

• La première étude a été refusée par la Ville pour non-conformité.
• La deuxième a été réalisée le 26 juin — saison estivale, entre deux fériés, écoles fermées. Au moment où il y a le moins de trafic.
• Les virages en U ne sont pas comptabilisés — alors qu'une partie des voitures devra faire demi-tour pour entrer ou sortir.
• Les paramètres de modélisation ne sont pas publics.
• Le projet a été analysé en silo — sans inclure les 525 logements du 550 RT, ni les 346 du Gray, ni le futur axe vers l'aéroport de Saint-Hubert.
• Aucune prise en compte de l'afflux piéton et cycliste.

Malgré toutes ces limites, l'étude conclut à une dégradation de la fluidité — cote D à E. La pire étant F.

Maintenant, on annonce une troisième étude. Comme si ça suffisait à effacer le fait que la deuxième avait été acceptée par la Ville et présentée aux citoyens comme valide.