Le Plan pour le redéveloppement du 475 Roland-Therrien doit être révisé.
Une fausse solution
Ce que dit la mairesse
« On fait face à une crise pratiquement sans précédent. On a des centaines, des milliers de familles sur notre territoire qui peinent à joindre les deux bouts. [...] L'intention de la ville [est] de répondre aux besoins les plus essentiels de notre population. Plus de 25 % des ménages peinent à avoir un loyer adapté à leur situation. Moi comme mairesse, c'est quelque chose qui m'interpelle énormément. »
— Catherine Fournier, conseil de ville du 28 avril 2026 · voir la vidéo →
Ce que disent les chiffres
Combien faut-il gagner pour habiter ce projet de façon abordable?
2 chambres
28 % · 189 logements
Loyer/mois
~ 1 600 $
Annoncé par le promoteur
Revenu brut requis
~97 K$ seul
~89 K$ couple
Médian Longueuil : 71 500 $ (tous ménages)
Verdict
Inabordable pour plus de la moitié des ménages
1 chambre
52 % · 349 logements
Loyer/mois
~ 1 308 $
Prix non-annoncé, estimation citoyenne
Revenu brut requis
~78 K$ seul
~72 K$ couple
Médian personnes seules : 40 800 $
Verdict
Inabordable pour la typique personne seule
Le promoteur n'a pas publié la superficie d'un 1-chambre. La superficie de 600 pi² est dérivée du tableau récapitulatif publié par le promoteur (526 331 pi² locatifs pour 670 logements, calibrée sur la superficie 2-chambres de 832 pi² publiée dans TVRS) — fourchette 530–680 pi² selon l'allocation commerciale au rez-de-chaussée. Tarif de 2,18 $/pi² rapporté par un intervenant et publié dans TVRS. Tableau récapitulatif du promoteur : « Projet en cours de conception ».
Loyer mensuel · le projet par rapport au marché
Le projet se positionne au prix du condo locatif neuf privé. Le PLAN 475 est pourtant un OBNL recevant des dérogations publiques majeures. Ces dérogations sont une subvention en nature. Elles devraient acheter de l'abordabilité — et ne le font pas.
Niveaux de prix annoncés : 1 600 $ verbal · 1 814 $ d'après le tarif déclaré (2,18 $/pi² × 832 pi²). Référence marché : 1 826 $ pour un 2 chambres condo locatif neuf privé (SCHL).
Dérogations en jeu : zonage commercial→résidentiel · densité 4,4× la norme du PPU · hauteur 24 étages alors que le maximum permis est de 8.
Deux constats convergents
Le projet n'adresse pas la crise du logement.
Constat 1 · La population
Ce projet n'est pas pour celles et ceux qui en ont le plus besoin.
des ménages longueuillois sont des personnes seules.
↓
des ménages en logement inabordable à Longueuil sont des personnes seules.
La crise touche d'abord les personnes seules. Le projet livre 349 logements de 1 chambre — la typologie la plus susceptible de leur convenir — sans en publier le prix.
Constat 2 · Le marché
Risque d'effet d'ancrage sur tout le secteur.
des locataires longueuillois sont déjà en détresse de logement.
Le PLAN 475 risque d'aggraver leur situation : en posant 1 600 $/mois comme nouvelle référence « abordable », il fournit aux autres propriétaires un argument pour hausser leurs propres loyers.
Le projet ne sert pas la population que la mairesse invoque pour le justifier.
Inabordable pour plus de la moitié des ménages longueuillois.
Au conseil du 28 avril 2026
Chaque intervention pose une question précise — abordabilité, densité, financement, urbanisme, transparence, services publics.
Article 93 · acceptabilité sociale · 04:03:04 ▶
La question : est-ce que ce conseil — et en particulier la mairesse, qui vient d'être réélue à forte majorité — s'engage à ne pas utiliser le pouvoir discrétionnaire de l'article 93 pour autoriser un projet contraire aux intérêts des communautés existantes, et pour lequel l'acceptabilité sociale n'est pas au rendez-vous?
Transcription purifiée — paroles de l'intervenant·e précédent leur question(s)
Madame la présidente, mesdames et messieurs les conseillers. Regardez la salle. Elle est pleine. On me dit qu'il y a encore 50 ou 60 personnes à l'extérieur que vous ne voyez pas d'ici.
Vous avez entendu nos concitoyens. Et nous, des secteurs Bellerive, Collectivité-Nouvelle, Fatima et Normandie, sommes inquiets sur l'ensemble du dossier : intégration urbanistique, stationnement, transport collectif, capacité des infrastructures, écoles déjà pleines, absence d'espaces verts, voisinage industriel, dépôt à neige, rainette faux-grillon, feuille de route du promoteur, financement — et la non-abordabilité du projet.
La pétition déposée ce soir témoigne fortement de l'opposition citoyenne. Cela fait plus de 10 ans que j'habite Longueuil, et jamais un dossier n'a suscité une telle unanimité. On en parle au parc, au bureau, à l'école, à l'aréna.
Et pourtant, la position de la Ville reste opaque. Le projet est-il approuvé? Recevable? Quelles études manquent? Quelles garanties? On ne sait pas. C'est loin d'être rassurant.
Texte purifié de l'intervention au conseil du 28 avril 2026 — syntaxe et hésitations nettoyées, fidélité haute. Vidéo originale : voir le lien horodaté ▶.
Pourquoi la Ville accorde-t-elle un « traitement prioritaire » et des dérogations de 8 à 24 étages à ce projet?
Comment une tour de 24 étages s'intègre-t-elle à côté de bungalows d'un étage, alors que le Règlement VL-2024-835 exige une intégration au paysage et la minimisation de l'impact d'ensoleillement?
Le Règlement VL-2024-835 de la Ville elle-même exige que la hauteur des bâtiments « s'intègre dans le paysage urbain » et que le projet « minimise l'impact sur l'ensoleillement des propriétés résidentielles voisines ». Comment justifier que le sommaire SD-2025-2107 prévoie explicitement que le projet « pourrait bénéficier… de l'avantage d'être exempté des prestations requises par le Règlement VL-2024-835 » — c'est-à-dire des règles d'intégration et d'ensoleillement elles-mêmes?
Une commission de courtage a-t-elle été versée à Landerz par l'OBNL Plan 475 — sachant que cet OBNL a été créé par les dirigeants de Landerz eux-mêmes? Et comment réconcilier « sans subventions publiques » avec une cession future prévue à d'autres OBNL qui en demanderont?
Si une commission a été versée, quel en était le montant? La Ville a-t-elle évalué si cette transaction entre parties liées respecte les normes de saine gestion applicables aux OBNL? Et comment réconcilier la présentation du projet comme « sans subventions publiques » avec le fait que le sommaire SD-2025-2107 prévoit explicitement la cession des bâtiments à d'autres OBNL qui demanderont, eux, des subventions gouvernementales?
Quelles études d'impact environnemental seront exigées — et rendues publiques — avant toute dérogation, étant donné le boisé contigu et l'habitat de la rainette faux-grillon?
Le boisé contigu (secteur Pratt & Whitney) est identifié dans le Plan de protection et de conservation des milieux naturels de Longueuil comme zone de priorité de conservation « très élevée », et est désigné comme habitat essentiel de la rainette faux-grillon par Environnement et Changement climatique Canada.
La Ville s'engage-t-elle à confier les futures études d'impact — circulation, ensoleillement, environnement — à des firmes indépendantes choisies par la Ville (et non par le promoteur), et à publier les mandats et paramètres de ces études avant leur réalisation?
La Ville a-t-elle évalué le coût total pour le public d'une tour de 24 étages versus un projet conforme au PPU — sachant qu'une tour coûte près du double à exploiter et que les bâtiments seront cédés à d'autres OBNL qui demanderont des subventions?
Tel que démontré plus bas (voir « À long terme, plus la tour est haute, plus le coût d'exploitation augmente »), un immeuble de 24 étages coûte près du double à exploiter par logement qu'un parc à basse hauteur. Puisque le sommaire SD-2025-2107 prévoit la cession des bâtiments à d'autres OBNL qui demanderont des subventions publiques, la Ville a-t-elle évalué le coût total pour le public d'un projet à 24 étages comparé à un projet conforme au PPU?
Impact sur la circulation
Les faits de l'étude — tels que repris dans la pétition citoyenne déposée au conseil.
La date du comptage
26 juin 2025
Date « non représentative de la circulation habituelle du secteur puisqu'en période estivale, hors calendrier scolaire, entre deux fériés de surcroît » — entre la Saint-Jean et la fête du Canada.
Le résultat
Cote D → E
Échelle A à F. L'étude octroie une cote « D » à la fluidité actuelle aux principales intersections, et « E » à la fluidité projetée avec le PLAN 475.
Ce que l'étude ignore, selon la pétition
L'effet sur la revitalisation du secteur
Le pôle Roland-Therrien voit déjà plusieurs projets se développer dans le respect du zonage : 525 logements au 550 Roland-Therrien, 346 au Gray, 100 à Unitaînés. S'ajoute, à compter de juin 2026, l'Aéroport métropolitain de Montréal à Saint-Hubert. Le boulevard Roland-Therrien est l'axe nord-sud qui absorbera cette augmentation prévisible de trafic régional. Si le PLAN 475 obtient une dérogation triplant la hauteur autorisée, son impact sur les axes routiers et les services publics risque de réduire la capacité d'absorption du secteur — celle qui aurait pu accueillir les autres projets dans la cohérence du PPU 21-35. Un projet hors-norme aujourd'hui peut hypothéquer la revitalisation cohérente du secteur demain.
Aucune analyse d'impact sur les services RTL n'a été versée au dossier.
Et aucun transport structurant n'est en place ni prévu sur les artères qui bordent le projet.
Source : pétition citoyenne déposée au conseil de ville le 28 avril 2026.
Modélisation indépendante
Modélisation 3D géoréférencée des trois tours — 8, 13 et 24 étages — dans leur environnement.
Modélisation 3D indépendante. Données géospatiales publiques.
Le modèle d'affaires
Le promoteur présente le PLAN publiquement comme fiscalement responsable — affirmant ne pas dépendre d'argent public. Pourtant, le projet repose sur trois leviers de réduction de coûts, plus une externalité majeure portée par la communauté. L'argent public n'arrive pas seulement par chèque. Il arrive aussi par décision : dérogation au zonage, résolution unanime, infrastructures et services absorbés par plusieurs secteurs du Vieux-Longueuil.
Levier 1
Le terrain (lot 2 005 771, 12 768,8 m²) est zoné C31-082 — Commerce. Aucune classe d'habitation (H1, H2, H3) n'est autorisée à la grille des usages et normes. Le projet de 670 logements résidentiels exige donc un changement complet de la classe d'usage — pas une simple dérogation de hauteur. Le terrain a été acquis à valeur commerciale (7,6 M$); la différence de valeur viendrait de cette refonte du zonage si elle est accordée.
Levier 2
Le projet propose un ratio de 0,4 case par logement sur un site historiquement zoné commercial-industriel, alors que la fonction projetée est massivement résidentielle. Le règlement commercial — qui n'imposait pas d'exigence de stationnement — est ainsi maintenu pour un projet dont l'usage est différent.
Levier 3 — L'externalisation des coûts
Ce qui n'est pas payé par le projet est payé par plusieurs secteurs du Vieux-Longueuil.
Stationnement débordant sur les rues. Aucune capacité supplémentaire prévue dans les services publics — écoles, transports, parcs — pour absorber 670 ménages de plus. Circulation déjà saturée à Roland-Therrien et Fernand-Lafontaine. Tous ces coûts existent — ils sont simplement déplacés du bilan du projet vers le quartier et, plus largement, vers plusieurs secteurs du Vieux-Longueuil.
À long terme, plus la tour est haute, plus le coût d'exploitation augmente
Un immeuble de 24 étages coûte près du double à exploiter, par logement, qu'un parc à basse hauteur.
Selon les données publiques du Royaume-Uni (Value for Money Metrics 2023-24, Housemark[lien]), les organismes de logement social dont le parc comprend plus de 10 % de bâtiments d'au moins 7 étages affichent un coût d'exploitation médian de 9 343 £/logement/an, comparé à 4 812 £/logement/an pour ceux principalement composés de maisons.
Et après la construction ? Qui paiera ces coûts élevés ?
Le projet se présente « sans subventions » mais prévoit activement la cession des bâtiments à d'autres OBNL — qui, eux, pourront demander des subventions publiques.
« L'organisme est prêt à assurer la gestion de l'ensemble immobilier durant les premières années au besoin, mais déploiera activement des mesures afin de trouver des OBNL pour se porter acquéreurs des différentes parties de l'ensemble immobilier. […] Un OBNL ou un organisme parapublic qui se porte acquéreur d'une partie de l'ensemble immobilier pourra notamment faire des démarches auprès de programmes de subventions gouvernementales afin d'offrir des logements à un coût inférieur à celui proposé par Le Plan. »
Sommaire SD-2025-2107, page 2 (verbatim) · Document obtenu par demande d'accès à l'information, réf. AI-2025-1725.
Chronologie complète
L'appui adopté le 9 décembre 2025 n'est pas la dérogation finale; il l'a néanmoins précédée et l'unanimité signale l'orientation politique avant toute consultation citoyenne.
Pour le terrain du 475 Roland-Therrien (ancien Paladium), le maximum autorisé est de 6 à 8 étages (Carte 5).
Le Centre Sportif Palladium Inc. ferme ses portes après 43 ans d'opération. Le site devient vacant.
Firme de courtage en terrains fondée par Simon Gervais Boyer (PDG). Siège social à Montréal.
Sébastien Roy, directeur général adjoint, signe le sommaire SD-2025-2107 recommandant l'appui au projet — qui admet textuellement « des hauteurs de bâtiments et des paramètres de densité plus élevés que ceux autorisés à la réglementation d'urbanisme actuellement en vigueur ».
Un jour après l'approbation interne du sommaire. Président : Simon Gervais Boyer — le même PDG de Landerz. Siège social à la même adresse que Landerz.
Six jours après l'incorporation de l'OBNL. Prêteurs privés (Triaxa, Sté de portefeuille Corriveau, 2431858 Canada). Taux 12 %/an — passe à 25 %/an après 12 mois. 1 020 000 $ d'intérêts payés d'avance. Caution personnelle : Simon Gervais Boyer.
La Ville s'engage à un « traitement prioritaire » du dossier (Le Courrier du Sud).
Yannick Hascoët (Lisbonne, Portugal) 2,7 M$ · Othmane Bouhlal (Queijas, Portugal) 600 K$ · 9310-6110 Québec inc. 250 K$ · Guillaume Mercier 250 K$ · Simon G. Boyer Inc. 200 K$. Total dette hypothécaire : 12,5 M$.
Le conseil de ville appuie le projet. Adoptée à l'unanimité. Aucun élu n'inscrit d'objection au procès-verbal. Les citoyens, eux, n'ont jamais été consultés — ils l'apprendront par les médias en janvier.
Deux jours après l'appui unanime du conseil. LE PLAN achète l'immeuble de Centre Sportif Palladium Inc. pour 7,6 M$. (Registre foncier — inscription no 29 967 343)
Le promoteur tient sa propre séance — pas une consultation publique. Les citoyens viennent en grand nombre, posent des questions précises sur la circulation, les loyers, la hauteur. Les réponses sont évasives. Les images de hauteur présentées ne correspondent pas aux proportions réelles, selon les modélisations géoréférencées indépendantes réalisées par un géomaticien.
M. Tabarah déclare publiquement : « il n'y a pas de projet déposé », « réévaluation en cours », « transparence totale ». Le même jour, le cabinet de la mairesse confirme au Courrier du Sud que le projet « demeure pertinent et recevable ».
Salle pleine. 50+ personnes à l'extérieur. 16 interventions citoyennes consécutives. Dépôt d'une pétition de 2 643+ signataires. Réponse de la Ville : « on donne une chance au coureur ».
Selon le sommaire SD-2025-2107, l'article 93 du PL31 « permet au conseil ordinaire d'autoriser, avant le 21 février 2027, un projet d'habitation qui déroge à la réglementation d'urbanisme ». Le conseil doit donc voter la dérogation finale avant cette date — et c'est le seul vote où les citoyens peuvent encore peser.
Le conseiller responsable affirme : « Il n'y a pas de projet de déposé. » Pourtant, six étapes sont déjà inscrites aux documents publics.
Sommaire approuvé, OBNL incorporé, 12,5 M$ de financement signés, terrain acheté, résolution adoptée à l'unanimité — tout cela entre le 12 novembre et le 11 décembre 2025. Sans consultation publique.
Documents officiels
Deux documents publics. Lus ensemble, ils racontent l'histoire avant que les citoyens en aient entendu parler.
La mobilisation citoyenne
Les citoyens sont informés. Ils devront vivre avec les conséquences d'un projet qui ne fonctionne qu'en externalisant ses coûts — stationnement, services publics, circulation, écoles. Ça ne passe pas.
31 mars 2026 · Séance d'information du promoteur · Holiday Inn Longueuil
28 avril 2026 · Conseil de ville de Longueuil · Hôtel de Ville
Paroles publiques vs. documents publics
Aucune assertion d'intention. Quatre fois, ce qui a été dit publiquement ne s'aligne pas avec ce qui se trouve dans les documents publics.
Contradiction 1 — La nature de la relation
Ce qui a été dit (Cons. Tabarah, 28 avril)
Ce que les actes publics révèlent
M. Tabarah a précisé au conseil que les fonctionnaires présents le 31 mars « n'étaient pas obligés d'être là » et que la Ville voulait « entendre les préoccupations ». Éléments documentés : la Ville a demandé au promoteur d'organiser la séance d'information; la mention « partenaire » a été retirée du site dès le lendemain du conseil — fait documenté par Le Courrier du Sud et confirmé par le promoteur lui-même. Faits publiquement documentés, sans imputation d'intention.
Contradiction 2 — La transparence
Ce qui a été dit
Ce que les documents publics révèlent
Éléments documentés : registre des lobbyistes vide depuis 2020, demandes d'accès sans réponse, appui unanime adopté avant toute consultation publique. Faits publiquement documentés, sans imputation d'intention.
Contradiction 3 — L'appui pour permettre… ce qui était déjà signé
Selon les actes inscrits au Registre foncier du Québec
| Date | Acte | Montant |
|---|---|---|
| 19 nov. 2025 | Hypothèque no 29 958 073 (1er rang) | 8 500 000 $ |
| 4 déc. 2025 | Hypothèque no 29 960 319 (2e rang) | 4 000 000 $ |
| 9 déc. 2025 | Résolution CO-251209-8.11 — appui adopté à l'unanimité | — |
| 11 déc. 2025 | Acte de vente no 29 967 343 | 7 600 000 $ |
La raison invoquée publiquement par la Ville
« Au mois de décembre, on a voté une résolution pour que le promoteur puisse étudier son projet avec des bailleurs de fonds. » — Cons. Tabarah, conseil du 28 avril.
Au moment du vote unanime du 9 décembre, 12,5 M$ étaient déjà signés au Registre foncier — l'essentiel auprès de prêteurs privés. Comment articuler le calendrier financier avec le calendrier décisionnel? Faits publiquement documentés, sans imputation d'intention.
1er financement · 8 500 000 $ · 12 % d'intérêt
| Prêteur | Siège | Montant |
|---|---|---|
| Triaxa Capital Inc. | Québec | 5 000 000 $ |
| Sté de Portefeuille Philippe Corriveau Inc. | Québec | 2 000 000 $ |
| 2431858 Canada Inc. | Québec | 1 500 000 $ |
| Total — 1er financement | 8 500 000 $ | |
Intérêts des 12 premiers mois payés d'avance : 1 020 000 $. Échéance : 12 mois. Taux après échéance : 25 % par an. Caution personnelle : Simon Gervais Boyer.
2e financement · 4 000 000 $
| Créancier | Siège | Montant |
|---|---|---|
| Yannick Hascoët | Lisbonne, Portugal | 2 700 000 $ |
| Othmane Bouhlal | Queijas, Portugal | 600 000 $ |
| 9310-6110 Québec Inc. | Québec | 250 000 $ |
| Guillaume Mercier | Québec | 250 000 $ |
| Simon G. Boyer Inc. | Québec | 200 000 $ |
| Total — 2e financement | 4 000 000 $ | |
Contradiction 4 — Les promesses d'abordabilité
Ce qui a été promis publiquement
Ce que les documents et les chiffres révèlent
Éléments documentés : aucun des quatre engagements n'est assorti d'un mécanisme légal contraignant publié. Les dérogations publiques sont accordées dans le présent; les subventions seront sollicitées dans le futur, par d'autres entités. Faits publiquement documentés, sans imputation d'intention.
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Pas d'article 93 sans acceptabilité sociale.
L'engagement public que la Ville n'utilisera pas son pouvoir discrétionnaire pour passer en force.
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